हाउसिंग सोसाइटी मनमानी कर रही है? जानिए अपने अधिकार

कानून क्या कहता है

यह राज्य का कानून है, अपने राज्य के सहकारी अधिनियम से शुरू करें

हाउसिंग सोसायटी के लिए कोई एक अखिल-भारतीय कानून नहीं है। सहकारी हाउसिंग सोसायटी उस राज्य के सहकारी समिति अधिनियम से चलती है जहां वह पंजीकृत है: Maharashtra Co-operative Societies Act, 1960, Gujarat Co-operative Societies Act, 1961, Chhattisgarh Co-operative Societies Act, और तमिलनाडु, दिल्ली व बाकी राज्यों के समकक्ष कानून। ढांचा हर जगह मोटे तौर पर एक जैसा है, एक सहकारी समिति रजिस्ट्रार जो सोसायटियों की निगरानी करता है, और सहकारी न्यायालय जैसा विवाद-निवारण तंत्र, पर धाराओं के नंबर और मंचों के नाम राज्य-दर-राज्य अलग होते हैं।

तो पहला व्यावहारिक कदम है अपने राज्य का अधिनियम और उसके नियम ढूंढना। इस गाइड में धाराओं के नंबर ज़्यादातर महाराष्ट्र के अधिनियम से लिए गए हैं, क्योंकि रिपोर्टेड केस-लॉ अधिकतर वहीं से है, और ये पैटर्न के उदाहरण हैं, ऐसा नियम नहीं जो उसी नंबर से हर जगह लागू हो।

विवाद कहां जाते हैं: रजिस्ट्रार और सहकारी अदालत, सिविल कोर्ट या रिट नहीं

केंद्रीय नियम यह है कि सोसायटी के 'संविधान, प्रबंधन या व्यवसाय से जुड़ा' विवाद राज्य के अधिनियम के तहत सहकारी न्यायालय के लिए आरक्षित है, और आम सिविल कोर्ट उससे वर्जित है। महाराष्ट्र में यह Maharashtra Co-operative Societies Act, 1960 की Section 91 है, और अदालतों ने 'सोसायटी के व्यवसाय' को व्यापक रूप से पढ़ा है। बॉम्बे उच्च न्यायालय ने माना है कि सदस्यों के बीच, या सोसायटी के विरुद्ध, अपनी संपत्ति के उपभोग, अतिक्रमण या न्यूसेंस से जुड़ी शिकायतें सुलझाना सोसायटी के व्यवसाय का हिस्सा है, इसलिए वे विवाद सहकारी न्यायालय के सामने आते हैं।

उतना ही अहम यह है कि आप कहां नहीं जा सकते। आप आम तौर पर इस तंत्र को छोड़कर Article 226 के तहत हाई कोर्ट रिट दायर नहीं कर सकते, क्योंकि सहकारी सोसायटी संविधान के तहत आम तौर पर 'राज्य' नहीं होती, उसमें उस कसौटी की गहरी और व्यापक सरकारी नियंत्रण नहीं होता। और जहां कोई सार्वजनिक-कर्तव्य का पहलू हो भी, वहां अदालतें ज़ोर देती हैं कि पहले सहकारी व्यवस्था के भीतर के वैधानिक उपाय, यानी अपील, पुनरीक्षण और विवाद-संदर्भ, समाप्त करें। सदस्यता स्वयं एक वैधानिक अधिकार है, मौलिक अधिकार नहीं, इसलिए निष्कासन या मनमाने कार्य की शिकायत अधिनियम के ज़रिए उठाई जाती है, संवैधानिक याचिका से नहीं।

रजिस्ट्रार की शक्तियां, और सोसायटी की सीमाएं

आपका सबसे मज़बूत शुरुआती ज़रिया अक्सर रजिस्ट्रार होता है। सहकारी समिति रजिस्ट्रार के पास सोसायटी को अपने कामकाज ठीक से चलाने और सदस्यों के हित के विरुद्ध आचरण रोकने का निर्देश देने की व्यापक वैधानिक शक्ति है, उदाहरण के लिए Gujarat Co-operative Societies Act, 1961 की Section 160 और अन्य राज्यों के समकक्ष निगरानी प्रावधानों के तहत। रजिस्ट्रार सोसायटी के अनधिकृत या अवैध कार्यों के विरुद्ध भी हस्तक्षेप कर सकता है।

यह रोज़मर्रा की शिकायतों के लिए मायने रखता है। सोसायटी को अपने पंजीकृत उप-नियमों (bye-laws) और आम सभा (general body) के प्रस्तावों के ज़रिए काम करना होता है; वह उनसे बाहर कोई शुल्क या शर्त नहीं गढ़ सकती, और उप-नियमों या अधिनियम से बाहर किया गया कार्य चुनौती दिया जा सकता है। उप-नियम स्वयं अधिनियम द्वारा सदस्यों को दिए वैधानिक अधिकारों को ओवरराइड नहीं कर सकते। इसलिए कोई मनमाना शुल्क, एनओसी पर चुपके से लगाई शर्त, या सुविधा पर रोक सिर्फ़ सोसायटी की आख़िरी बात नहीं है, यह ऐसी चीज़ है जिसे आप रजिस्ट्रार और ज़रूरत हो तो सहकारी न्यायालय के सामने रख सकते हैं। एनओसी के मामले में, जहां वह मनमाने ढंग से रोकी जा रही हो, रजिस्ट्रार व्यक्तिगत शिकायतों पर कार्रवाई कर सकता है।

आपके अतिरिक्त विकल्प, और दो सीमाएं

एक अहम अतिरिक्त विकल्प उपभोक्ता फोरम है। एक फ्लैट मालिक सोसायटी की सेवाओं में कमी के विरुद्ध 'उपभोक्ता' के रूप में उपभोक्ता आयोग जा सकता है, और सहकारी अदालत का विशेष क्षेत्राधिकार इसे नहीं रोकता, क्योंकि उपभोक्ता फोरम 'सिविल कोर्ट' नहीं है और उपभोक्ता कानून एक अतिरिक्त, पूरक उपचार देता है। सुप्रीम कोर्ट ने Virender Jain बनाम Alaknanda Cooperative Group Housing Society (2013) में यही माना। चुनाव पीड़ित सदस्य का है कि वह सहकारी अदालत जाए या उपभोक्ता फोरम।

दो स्थितियां आम सहकारी रास्ते से बाहर हैं। पहली, वैध किरायेदार या लाइसेंसधारक सुरक्षित है। अगर अधिभोगी राज्य के किराया-नियंत्रण कानून से 'मानित किरायेदार' है, तो सोसायटी सहकारी अधिनियम की सीधी बेदखली से उस सुरक्षा को नहीं लांघ सकती, जैसा Narendra K. Kochar बनाम Sind Maharashtra Coop. Housing Society (2002) में माना गया। दूसरी, किसी गैर-सदस्य बाहरी व्यक्ति को दिए गए स्वत्व (title) का सच्चा विवाद सिविल कोर्ट जाता है, जहां सहकारी न्यायालय का विशेष क्षेत्राधिकार हट जाता है।

आप क्या कर सकते हैं

1. अपने राज्य का सहकारी समिति अधिनियम ढूंढें। रजिस्ट्रार का कार्यालय, सहकारी अदालत या ट्रिब्यूनल, और धाराओं के नंबर राज्य-दर-राज्य अलग हैं, इसलिए किसी एक राष्ट्रीय नियम को मानने के बजाय अपने राज्य के अधिनियम से काम करें।
2. पहले सोसायटी को लिखित में कहें। शुल्क, एनओसी से इनकार, या सुविधा पर रोक को लेकर अपनी आपत्ति प्रबंध समिति को लिखित में दें, और उनसे वह उप-नियम या आम सभा का प्रस्ताव बताने को कहें जिस पर वे टिके हैं।
3. उस कार्य के पीछे के उप-नियम और प्रस्ताव जांचें। सोसायटी अपने उप-नियमों और आम सभा के प्रस्तावों के ज़रिए काम करती है, और उनसे बाहर शुल्क या शर्तें नहीं थोप सकती। उप-नियमों या अधिनियम से परे किया गया कार्य चुनौती दिया जा सकता है, और उप-नियम आपके वैधानिक अधिकारों को ओवरराइड नहीं कर सकते।
4. सहकारी समिति रजिस्ट्रार के पास जाएं। रजिस्ट्रार सोसायटी को कुप्रबंधन या सदस्यों के हित के विरुद्ध कार्य रोकने का निर्देश दे सकता है, और अनधिकृत कार्यों के विरुद्ध कार्रवाई कर सकता है। मनमाने शुल्क या रोकी गई एनओसी के लिए यह अक्सर आपका पहला वैधानिक दरवाज़ा है।
5. सहकारी विवाद-निवारण का रास्ता अपनाएं, या उपभोक्ता फोरम चुनें। सोसायटी के प्रबंधन या व्यवसाय से जुड़ा विवाद, जिसमें आपके फ्लैट का उपभोग, न्यूसेंस या अतिक्रमण शामिल है, आपके राज्य के अधिनियम के तहत सहकारी न्यायालय जाता है। इसके बजाय आप 'उपभोक्ता' के रूप में उपभोक्ता आयोग भी चुन सकते हैं।
6. सीधे हाई कोर्ट रिट पर न कूदें। सहकारी सोसायटी आम तौर पर 'राज्य' नहीं होती, इसलिए जब तक आप सहकारी व्यवस्था के भीतर के वैधानिक उपाय समाप्त न कर लें, रिट आम तौर पर स्वीकार नहीं होती।
7. अगर लागू हों तो अपवाद जानें। अगर आप किराया-नियंत्रण सुरक्षा वाले वैध किरायेदार या लाइसेंसधारक हैं, तो सोसायटी सीधी सहकारी कार्यवाही से उसे नहीं लांघ सकती; और किसी गैर-सदस्य बाहरी व्यक्ति के साथ स्वत्व का सच्चा विवाद सिविल कोर्ट का विषय है।

अहम फैसले

Virender Jain बनाम Alaknanda Cooperative Group Housing Society (सुप्रीम कोर्ट, 2013). कोर्ट ने माना कि सहकारी अधिनियमों के तहत वैधानिक उपचार होने से उपभोक्ता संरक्षण कानून के तहत अतिरिक्त उपचार पाने में बाधा नहीं आती। फ्लैट मालिक 'उपभोक्ता' के रूप में सोसायटी की सेवा में कमी के विरुद्ध उपभोक्ता फोरम जा सकता है।

Kuber Grih Nirman Sahkari Samiti बनाम State of Chhattisgarh (छत्तीसगढ़ उच्च न्यायालय, 2015). कोर्ट ने माना कि जहां सोसायटी मनमाने ढंग से एनओसी रोक रही हो, वहां रजिस्ट्रार व्यक्तिगत शिकायतों पर विचार कर कार्रवाई कर सकता है, हालांकि उसे एक व्यापक 'blanket' आदेश देने के बजाय हर मामले को उसकी परिस्थितियों पर देखना चाहिए।

Veena Kumari Tandon बनाम Neelam Bhalla (सुप्रीम कोर्ट, 2007). कोर्ट ने माना कि हाउसिंग सोसायटी के उप-नियम मूल सहकारी अधिनियम के वैधानिक प्रावधानों का उल्लंघन नहीं कर सकते; अधिनियम द्वारा दिए लोकतांत्रिक अधिकारों (जैसे 'एक सदस्य, एक वोट') को सोसायटी के मनमाने उप-नियमों से सीमित नहीं किया जा सकता।

Dhanraj N Asawani बनाम Amarjeetsingh Basi (सुप्रीम कोर्ट, 2023). कोर्ट ने माना कि सहकारी अधिनियम ऑडिटर या रजिस्ट्रार पर वित्तीय अनियमितताओं की प्राथमिकी (FIR) दर्ज करने का कर्तव्य डालता है, पर यह किसी शेयरधारक को गंभीर वित्तीय गड़बड़ी के विरुद्ध स्वतंत्र रूप से एफआईआर दर्ज कराने से नहीं रोकता।