बिल्डर ने कब्जा देने में देरी की? रेरा में शिकायत ऐसे करें

कानून क्या कहता है

देरी आपको विकल्प देती है, और चुनाव आपका है

Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 की Section 18 इसका केंद्र है। अगर बिल्डर आपके बिक्री अनुबंध (agreement for sale) में तय तारीख तक कब्जा देने में विफल रहता है, तो आपको दो विकल्प मिलते हैं, और चुनते आप हैं। आप परियोजना से हट कर अपनी दी हुई राशि की पूरी वापसी, ब्याज और मुआवजे सहित, मांग सकते हैं। या, अगर आप फ्लैट रखना चाहते हैं, तो परियोजना में बने रहकर बिल्डर से कब्जा मिलने के दिन तक देरी के हर महीने का ब्याज ले सकते हैं।

अदालतों ने इस अधिकार को बिना शर्त और निरपेक्ष कहा है। बॉम्बे उच्च न्यायालय ने Neelkamal Realtors बनाम Manoj Gangwani (2023) में माना कि अगर खरीदार परियोजना से नहीं हटता, तो वह वास्तविक कब्जा मिलने तक हर महीने की देरी का ब्याज पाने का हकदार है, और यह अधिकार किसी बाहरी परिस्थिति या कोर्ट स्टे पर निर्भर नहीं करता। इसका आधार आपके अनुबंध की कब्जा-तारीख है, इसलिए कोई एकतरफ़ा शर्त जो चुपचाप वह तारीख बढ़ा दे या देरी का दोष आप पर डाल दे, आपकी असली सहमति नहीं मानी जाती।

ब्याज: क्षतिपूरक, और किस तारीख से

दो सवाल हमेशा उठते हैं: किस दर पर, और किस तारीख से।

दर के बारे में, ब्याज उस दर पर होता है जो 'निर्धारित की जाए', जिसे राज्य के रेरा नियम तय करते हैं, आम तौर पर किसी बैंक ऋण दर से जुड़े एक सूत्र के रूप में। अदालतों ने एक निष्पक्षता का सिद्धांत जोड़ा है: देरी पर बिल्डर आपको जो दर दे वह न्यायसंगत हो, और कम से कम उस दर के बराबर हो जो बिल्डर आपसे देर से भुगतान पर वसूलता है। यह ब्याज क्षतिपूरक है, आपके नुकसान की भरपाई के लिए, दंड नहीं, और यह उन चालू परियोजनाओं पर भी लागू होता है जो रेरा लागू होते समय पहले से चल रही थीं।

समय के बारे में, अगर आप रिफंड लेते हैं, तो ब्याज उन तारीख़ों से चलता है जब आपने हर किस्त सचमुच जमा की, सिर्फ़ बिल्डर के डिफ़ॉल्ट की तारीख से नहीं, ताकि आपकी पूरी भरपाई हो। एक चेतावनी: मुआवजा सब पर लगने वाली कोई तयशुदा एकसमान दर नहीं है। यह आपके वास्तविक नुकसान को दर्शाए, जैसे प्रतीक्षा के दौरान चुकाया गया किराया, और एक ही नुकसान अलग-अलग मदों में दो बार नहीं मिलता।

रेरा में शिकायत कैसे करें

इन अधिकारों को लागू करने के लिए आप अपने राज्य के रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (RERA) में पंजीकृत परियोजना के विरुद्ध शिकायत दायर करते हैं। मोटे तौर पर, रिफंड या देरी का ब्याज नियामक प्राधिकरण तय करता है, जबकि कोई मुआवजा अलग से न्यानिर्णायक अधिकारी (adjudicating officer) तय करता है, जैसा Karan Chopra बनाम Skystar Buildcon (2024) में माना गया। प्राधिकरण के आदेश के विरुद्ध अपील रियल एस्टेट अपीलीय ट्रिब्यूनल में होती है, और बिल्डर को अपील करनी हो तो उसे पहले एक पूर्व-जमा (pre-deposit) करनी होती है। आप जीतें और बिल्डर न चुकाए, तो रेरा वसूली प्रमाणपत्र (recovery certificate) जारी कर सकता है, जिसे राज्य अधिकारियों को भू-राजस्व के बकाया की तरह वसूलना होता है।

आपका मंच: रेरा, उपभोक्ता आयोग, या दिवालिया

आप किसी एक दरवाज़े में बंद नहीं हैं। घर खरीदार के रेरा, उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम और दिवालियापन संहिता (IBC) के उपाय समवर्ती (concurrent) हैं। रेरा की Section 79 सिर्फ़ दीवानी अदालतों को इन विवादों से रोकती है; यह उपभोक्ता आयोग या मध्यस्थता को नहीं रोकती, और Section 88 आपके अन्य उपायों को स्पष्ट रूप से सुरक्षित रखती है। सुप्रीम कोर्ट ने Imperia Structures बनाम Anil Patni (2020) में माना कि उपभोक्ता अदालतों में रिफंड की शिकायतें रेरा पंजीकरण के बावजूद पूरी तरह पोषणीय हैं।

तो आप अपना मंच चुन सकते हैं। किसी व्यक्तिगत देरी की शिकायत के लिए रेरा प्राथमिक जगह है; उपभोक्ता आयोग एक सच्चा समानांतर विकल्प है; और एक ही दावे को आम तौर पर एक ही मंच पर ले जाएं, दो जगह एक साथ नहीं। हताशा में एक से ज़्यादा मंच पर जाने को अदालतें 'फोरम शॉपिंग' नहीं मानतीं, क्योंकि जीवन भर की पूंजी गँवा चुके खरीदार के पास द्वार खटखटाने के अलावा चारा नहीं होता। IBC के तहत दिवालिया कार्यवाही अलग किस्म की है: यह रुकी परियोजना को फिर चलाने का अंतिम उपाय है, आपका पैसा अलग से वसूलने का नहीं, इसके लिए न्यूनतम संख्या में खरीदारों का साथ चाहिए, और विशुद्ध सट्टेबाज़ निवेशक इससे बाहर रखे जाते हैं।

आप क्या कर सकते हैं

इसे तब की कार्ययोजना मानें जब बिल्डर पहले ही देरी कर चुका हो। अगर आप अभी खरीदने का फ़ैसला कर रहे हैं, तो फ्लैट खरीदने की हमारी गाइड की जांचें आपको पहले ही किसी गड़बड़ परियोजना से बचाती हैं।

1. तय करें कि हटना है या बने रहना है। Section 18 दोनों देती है: हटें तो ब्याज सहित पूरा रिफंड, या फ्लैट रखें तो देरी का मासिक ब्याज। चुनाव आपका है, इसलिए इस आधार पर चुनें कि यह घर आपको अब भी चाहिए या नहीं।
2. तय कब्जा-तारीख और देरी पक्की करें। आपका अधिकार बिक्री अनुबंध की तारीख से चलता है। कोई एकतरफ़ा शर्त जो उसे बढ़ाए, या मंजूरियों का बहाना, आपकी प्रतीक्षा की सहमति न मानी जाए।
3. बिल्डर को लिखित मांग भेजें। ब्याज सहित रिफंड, या मासिक देरी ब्याज, में से जो चाहिए वह लिखित में मांगें, ताकि शिकायत से पहले एक रिकॉर्ड बन जाए।
4. रेरा में शिकायत दायर करें। पंजीकृत परियोजना के विरुद्ध अपने राज्य के रेरा प्राधिकरण में रिफंड या ब्याज के लिए जाएं, मुआवजा न्यानिर्णायक अधिकारी तय करेगा, और ज़रूरत हो तो अपीलीय ट्रिब्यूनल में अपील करें।
5. या उपभोक्ता आयोग चुनें। चूंकि उपाय समवर्ती हैं, आप इसके बजाय उपभोक्ता आयोग जा सकते हैं। एक ही दावे के लिए एक मंच चुनें, दोनों साथ न चलाएं।
6. हर भुगतान का रिकॉर्ड रखें। रिफंड पर ब्याज उन तारीख़ों से गिना जाता है जब आपने सचमुच भुगतान किया, इसलिए हर किस्त की रसीदें और बैंक स्टेटमेंट संभालें।
7. दिवालिया को अंतिम उपाय मानें। IBC शुरू करना रुकी परियोजना को फिर चलाने के लिए है, आपका पैसा अलग से वसूलने के लिए नहीं, और इसके लिए न्यूनतम संख्या में खरीदारों का साथ चाहिए। यह देरी का पहला जवाब नहीं है।

अहम फैसले

Neelkamal Realtors बनाम Manoj Gangwani (बॉम्बे उच्च न्यायालय, 2023). कोर्ट ने माना कि Section 18(1) के तहत आवंटी का अधिकार निरपेक्ष है। अगर वह परियोजना में बने रहने का निर्णय ले, तो उसे वास्तविक कब्जा मिलने तक हर महीने की देरी का निर्धारित ब्याज पाने का बिना शर्त अधिकार है।

Karan Chopra बनाम Skystar Buildcon (बॉम्बे उच्च न्यायालय, 2024). कोर्ट ने रेरा के तहत क्षेत्राधिकार का बंटवारा स्पष्ट किया: देरी के ब्याज का निर्णय नियामक प्राधिकरण करता है, जबकि मुआवजे का फ़ैसला न्यानिर्णायक अधिकारी करता है। यह जानना ज़रूरी है ताकि आप सही राहत सही जगह मांगें।

Imperia Structures बनाम Anil Patni (सुप्रीम कोर्ट, 2020). कोर्ट ने माना कि उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के तहत उपाय रेरा के अतिरिक्त और समवर्ती हैं, उसकी जगह नहीं। रेरा की धारा 79 का बार उपभोक्ता अदालतों पर लागू नहीं होता, इसलिए खरीदार अपनी सुविधानुसार मंच चुन सकता है।

Godrej Projects Development बनाम Anil Karlekar (सुप्रीम कोर्ट, 2025). कोर्ट ने माना कि बिल्डर के अत्यधिक एकतरफ़ा अनुबंध 'अनुचित व्यापार व्यवहार' हैं और खरीदार पर बाध्यकारी नहीं। बुकिंग रद्द होने पर बिल्डर द्वारा अनुचित रकम ज़ब्त करने की शर्तों को भी अदालत सीमित कर सकती है।